Федеральный закон о приобретении недвижимости лицами за рубежом, обычно называемый Lex Koller, направлен прежде всего на жилую недвижимость. Земельные участки и здания, служащие постоянным местом ведения деятельности, могут приобретаться лицами за рубежом без разрешения — независимо от того, является ли покупатель иностранной компанией, контролируемой из-за рубежа швейцарской дочерней компанией или частным лицом, проживающим за пределами Швейцарии. Типичные примеры — офисы, фабрики, склады, мастерские, магазины, гостиницы, рестораны и медицинские практики.
Освобождение применяется независимо от того, использует ли покупатель помещения сам или сдаёт их в аренду третьему лицу, которое ведёт там бизнес. Поэтому иностранный инвестор может купить офисное здание в качестве инвестиции и сдавать его в аренду коммерческим арендаторам при условии, что недвижимость действительно используется в коммерческих целях.
Решающим является фактическое использование недвижимости. Здание отвечает этому критерию, если оно служит для экономической деятельности, осуществляемой в определённом месте, например для производства, торговли, оказания услуг или гостиничного обслуживания. Напротив, чисто пассивное владение жилыми квартирами по-прежнему подпадает под разрешительный режим, даже если ими владеет компания и называет их инвестицией. Торговля недвижимостью и сдача жилых квартир в аренду для этих целей не считаются предпринимательской деятельностью.
Компании часто хотят купить больше земли, чем им нужно сегодня, чтобы впоследствии расширяться. Резервные земельные участки допускаются лишь в разумных пределах и при наличии связи с конкретным планом расширения бизнеса. При спекулятивной покупке крупных участков или земли, использование которой остаётся неопределённым, существует реальный риск того, что земельная служба или кантональный орган сочтут приобретение подпадающим под требование о получении разрешения. Задокументированный бизнес-план существенно помогает, когда возникают такие вопросы.
Многие швейцарские здания сочетают магазины или офисы на нижних этажах с квартирами наверху. Жилые помещения, необходимые для бизнеса, например квартира смотрителя, как правило, могут быть приобретены вместе с коммерческой частью. Если доля жилых помещений превышает потребности бизнеса, она в принципе подпадает под действие Lex Koller, и органы власти в большинстве кантонов внимательно изучают соответствующие пропорции. На практике покупателям часто приходится выделять жилые помещения в собственность на этажи (кондоминиум) или изменять структуру сделки.
Земельная служба при регистрации проверяет, требуется ли разрешение. Если ситуация вызывает сомнения, она передаёт дело в кантональный разрешительный орган. Покупатель, желающий получить определённость до принятия обязательств, может запросить у этого органа обязательное решение о том, требуется ли для приобретения разрешение, что зачастую оправдывает небольшую задержку.
Я консультирую иностранные компании и инвесторов по вопросам структурирования приобретения коммерческих помещений в Швейцарии, включая оценку по Lex Koller и взаимодействие с кантональными органами. Свяжитесь со мной для первой беседы.
]]>После того как покупатель и продавец согласовали основные условия, застройщики и брокеры нередко просят заключить соглашение о резервировании и внести резервационный платёж. Такие соглашения распространены, однако их правовое действие ограничено, поскольку обязательство купить земельный участок имеет обязательную силу только в форме публичного акта. Поэтому резервационный платёж, внесённый на основании простого письменного соглашения, может подлежать возврату в случае отказа покупателя — в зависимости от формулировок и обстоятельств. Покупателям следует внимательно изучить эти документы, прежде чем переводить деньги.
На этом этапе покупателю следует получить актуальную выписку из земельного реестра, проверить сервитуты, ипотеки и иные обременения, проверить зонирование и разрешения на строительство, а иностранным покупателям — также подтвердить позицию по Lex Koller.
Согласно ст. 216 Обязательственного кодекса Швейцарии (CO), договор купли-продажи земельного участка должен быть оформлен публичным актом. То же требование распространяется на соглашения о преимущественном праве покупки с фиксированными условиями, опционы и договоры о будущей продаже. Нотариус готовит акт, зачитывает его или предоставляет сторонам для ознакомления и удостоверяет подписи. Сторонам, не владеющим официальным языком кантона, может потребоваться перевод или переводчик, о чём следует позаботиться заранее.
Нотариальное право относится к компетенции кантонов, и системы существенно различаются. В некоторых кантонах, в том числе в Женеве, Во и Базель-Штадте, действуют независимые нотариусы, практикующие в качестве представителей свободной профессии. В кантоне Цюрих нотариальные конторы являются государственными учреждениями со штатными нотариусами. В других кантонах действуют смешанные системы, в которых акты могут оформлять и адвокаты, имеющие нотариальную лицензию. Как правило, акт в отношении земельного участка должен оформляться в кантоне, где находится недвижимость, а размер сборов заметно различается от кантона к кантону.
При подписании акта часто вносится задаток, обычно в размере около десяти процентов покупной цены, а остаток подлежит оплате при завершении сделки. Для защиты обеих сторон платежи, как правило, осуществляются через нотариуса или обеспечиваются безотзывным платёжным обязательством банка покупателя. В проектах нового строительства покупная цена иногда выплачивается частями по мере продвижения строительства, что требует надлежащего обеспечения для покупателя.
Право собственности переходит только с момента внесения записи в земельный реестр, как предусмотрено ст. 656 Гражданского кодекса Швейцарии (CC). Нотариус, как правило, подаёт заявление о регистрации после завершения сделки, и запись вступает в силу с даты внесения в регистрационный журнал. В период между подписанием и регистрацией покупатель обладает договорным требованием, поэтому сроки оплаты и регистрации следует тесно согласовывать.
Я консультирую покупателей по вопросам проверки договоров купли-продажи и документов о резервировании и на протяжении всей сделки взаимодействую с нотариусами, банками и земельными службами. Свяжитесь со мной для первой беседы.
]]>Многие кантоны взимают налог на переход права собственности при смене собственника земельного участка. Ставка обычно составляет несколько процентов покупной цены (в пределах низких однозначных значений), и кантон определяет, кто несёт налог — покупатель, продавец или оба. Некоторые кантоны, в том числе Цюрих, такой налог не взимают, хотя сборы земельного реестра и нотариальные сборы по-прежнему уплачиваются. Ряд кантонов предоставляет скидки или освобождения для жилья, занимаемого собственником, или для корпоративных реорганизаций.
Все кантоны облагают налогом прибыль, полученную от продажи недвижимости. Для частных лиц применяется отдельный налог на прирост стоимости недвижимости, а прибыль, как правило, рассчитывается как цена продажи за вычетом стоимости приобретения и инвестиций, увеличивающих стоимость. Ставка обычно снижается по мере увеличения срока владения, тогда как за короткие сроки владения нередко начисляются надбавки. В отношении компаний одни кантоны рассматривают прирост стоимости недвижимости как обычную прибыль, другие взимают специальный налог на прирост стоимости недвижимости и с компаний. Налог взимается кантоном по месту нахождения недвижимости, независимо от места проживания продавца.
Ряд кантонов и коммун взимает ежегодный налог на недвижимость, исчисляемый от её стоимости без вычета долга. Ставки умеренные, как правило доли процента, однако налог применяется независимо от того, приносит ли недвижимость доход. Другие кантоны этот налог вообще не взимают.
Швейцарская недвижимость облагается кантональным налогом на имущество, а доходы от аренды — подоходным налогом, даже если владелец проживает за рубежом. Поэтому иностранные владельцы, как правило, становятся ограниченными налогоплательщиками в кантоне по месту нахождения недвижимости. Ипотечные проценты и расходы на содержание, как правило, подлежат вычету, а долг распределяется между швейцарскими и иностранными активами в соответствии с правилами международного налогового распределения. Соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН), как правило, закрепляют право на налогообложение недвижимого имущества за государством, в котором оно находится.
Собственники, которые сами проживают в своей швейцарской недвижимости или держат её для собственного пользования, в настоящее время облагаются налогом на условную арендную стоимость как на условный доход. 28 сентября 2025 г. швейцарские избиратели одобрили реформу, отменяющую условную арендную стоимость для жилья, занимаемого собственником, и вторых домов, одновременно со значительными ограничениями вычета ипотечных процентов и расходов на содержание. До вступления реформы в силу продолжает действовать нынешняя система, и федеральное правительство указало, что её реализация не ожидается ранее 2028 года. Собственникам следует пересмотреть свои планы финансирования и содержания с учётом переходного периода, не исходя из какой-либо конкретной даты.
Я консультирую иностранных владельцев по налоговым последствиям покупки, владения и продажи швейцарской недвижимости, включая трансграничные вопросы в рамках соглашений об избежании двойного налогообложения. Свяжитесь со мной для первой беседы.
]]>При рассмотрении заявки швейцарские банки рассчитывают долгосрочные расходы на недвижимость исходя из расчётной процентной ставки, обычно около пяти процентов, а также амортизации и расходов на содержание и сопутствующих расходов в размере около одного процента стоимости недвижимости. По общему правилу эти расходы не должны превышать примерно одной трети валового дохода заёмщика. Поскольку расчётная ставка значительно выше текущих рыночных ставок, многие заявители обнаруживают, что именно этот тест ограничивает сумму, которую они могут занять.
Для жилой недвижимости, занимаемой собственником, саморегулирование отрасли требует не менее 20% собственного капитала, из которых не менее десяти процентов стоимости недвижимости должны поступать из источников, отличных от швейцарских накоплений профессионального пенсионного обеспечения. Для инвестиционной недвижимости и домов для отдыха банки часто требуют больше собственного капитала — нередко от 25 до 40% в зависимости от объекта и заёмщика. Собственный капитал, переведённый из-за рубежа, должен быть отслеживаемым, и в рамках проверок по противодействию отмыванию денег банки запросят документы о его происхождении.
Ипотечные кредиты, как правило, делятся на первую ипотеку в размере примерно до двух третей залоговой стоимости и вторую ипотеку сверх этого уровня. Вторая ипотека должна быть погашена до уровня двух третей залоговой стоимости в течение 15 лет, но не позднее достижения пенсионного возраста. Согласно минимальным стандартам, первую ипотеку погашать не обязательно, хотя некоторые банки требуют амортизации от заёмщиков старшего возраста или для определённых видов недвижимости.
Многие швейцарские банки кредитуют заёмщиков, проживающих за рубежом, лишь выборочно. Одни ограничивают кредитование клиентами из определённых стран, другие требуют более широких банковских отношений или большего собственного капитала, а некоторые вообще не финансируют нерезидентов. Доход в иностранной валюте, как правило, оценивается с запасом прочности, а до предоставления кредита банк проверит, допустима ли покупка в соответствии с Lex Koller. Коммерческая недвижимость финансируется исходя из её устойчивого арендного дохода или операционного бизнеса, что предполагает индивидуальную оценку.
Распространены ипотечные кредиты с фиксированной ставкой на срок в несколько лет, а также ипотеки денежного рынка, привязанные к базовой ставке SARON. Досрочное погашение ипотеки с фиксированной ставкой, как правило, влечёт штраф за досрочное погашение, что следует учитывать, если возможна продажа в течение фиксированного срока.
Я консультирую иностранных покупателей по вопросам структурирования финансирования швейцарской недвижимости и подготовки документации, которую швейцарские банки ожидают от трансграничных клиентов. Свяжитесь со мной для первой беседы.
]]>Договоры аренды коммерческих помещений в Швейцарии обычно заключаются на фиксированный срок в пять или десять лет, часто с одним или несколькими опционами арендатора на продление. Фиксированный срок даёт обеим сторонам определённость, поскольку ни одна из них не может расторгнуть договор до истечения срока, за исключением исключительных обстоятельств. Возможны и договоры аренды на неопределённый срок; для коммерческих помещений установленный законом срок уведомления о расторжении составляет шесть месяцев согласно ст. 266d CO, если стороны не согласовали более длительный срок.
Стороны могут договориться о привязке арендной платы к швейцарскому индексу потребительских цен. Согласно ст. 269b CO, такая оговорка об индексации действительна только при заключении договора аренды на срок не менее пяти лет, и арендная плата может корректироваться только в соответствии с индексом. В качестве альтернативы может быть согласована ступенчатая арендная плата с фиксированными повышениями. Арендаторы коммерческих помещений в принципе вправе оспорить арендную плату как злоупотребительную, хотя в коммерческой практике эта защита играет меньшую роль, чем при аренде жилья.
Опцион позволяет арендатору в одностороннем порядке продлить договор аренды на дополнительный срок на согласованных условиях. Опционы ценны для компаний, инвестирующих в отделку помещений, и срок их исполнения, а также арендная плата на период продления должны быть урегулированы точно. Неоднозначные оговорки об опционах — частый источник споров.
Арендодатели обычно требуют гарантийный депозит, который должен быть внесён на сберегательный или депозитный счёт в банке на имя арендатора. Для аренды жилья закон ограничивает депозит трёхмесячной арендной платой, тогда как для коммерческих помещений такого законодательного ограничения нет, поэтому распространены более высокие суммы. Многие арендаторы вместо денежных средств предоставляют банковскую гарантию или страхование арендного депозита.
Расторжение, противоречащее принципу добросовестности, может быть оспорено в примирительном органе. Кроме того, арендатор может ходатайствовать о продлении аренды, если расторжение повлечёт для него тяжёлые последствия, не оправданные интересами арендодателя. Для коммерческих помещений такое продление может длиться в общей сложности до шести лет. Сроки подачи таких ходатайств коротки, поэтому любое уведомление о расторжении следует незамедлительно проверить.
Я консультирую иностранные компании по вопросам переговоров и проверки швейцарских договоров аренды коммерческих помещений и поддерживаю их в спорах с арендодателями. Свяжитесь со мной для первой беседы.
]]>Лица, проживающие за рубежом, как правило, могут приобрести дом для отдыха только при наличии разрешения в соответствии с Lex Koller. Разрешения выдаются исключительно в местах, которые кантон определил как туристические, а федеральное правительство выделяет соответствующим кантонам ежегодные квоты. В ряде кантонов, включая известные туристические регионы, действуют дополнительные местные ограничения, и на популярных курортах спрос может превышать квоту. В некоторых местах иностранцы могут покупать только у других иностранцев или в новых жилых комплексах — в зависимости от кантональных и коммунальных правил.
Разрешение носит личный характер и, как правило, ограничивает покупателя одним домом для отдыха на семью. Жилая площадь и размер участка ограничены, с исключениями в отдельных случаях. Недвижимость должна использоваться покупателем и его семьёй, а перепродажа, как правило, не допускается до истечения минимального срока владения, если не имеется особых обстоятельств. Эти условия вносятся в земельный реестр в качестве ограничений, а их нарушение может повлечь отзыв разрешения.
Независимо от гражданства покупателя, Закон о вторых домах ограничивает долю вторых домов 20% жилищного фонда в каждой коммуне. В коммунах, превышающих этот порог, к которым относятся многие альпийские курорты, новые вторые дома в принципе больше не могут разрешаться. Новые квартиры могут строиться только с ограничением использования, требующим их использования в качестве основного места жительства или в качестве туристического жилья, реально доступного на рынке.
Жильё, существовавшее по старому праву до вступления в силу поправки к конституции, может по-прежнему использоваться в качестве второго дома и продаваться в этом качестве с соблюдением определённых ограничений на расширение. Поэтому покупателям следует проверить, является ли конкретная квартира объектом старого права или на неё распространяется ограничение использования.
Дом для отдыха, приобретённый на основании разрешения по Lex Koller, может сдаваться третьим лицам лишь эпизодически, а постоянная сдача в аренду, как правило, не допускается. Если ограничение использования по Закону о вторых домах требует туристического использования, собственник может быть обязан предоставлять квартиру для краткосрочной аренды на рынке, что, в свою очередь, сказывается на его собственном пользовании.
Я консультирую иностранные семьи по вопросам приобретения домов для отдыха в Швейцарии, включая подачу заявления на разрешение и проверку ограничений по Закону о вторых домах. Свяжитесь со мной для первой беседы.
]]>Компания по недвижимости — это компания, как правило швейцарское акционерное общество (AG) или общество с ограниченной ответственностью (GmbH), фактическая цель которой состоит главным образом в приобретении, владении недвижимостью или торговле ею. Такие компании распространены в Швейцарии для коммерческих портфелей и семейных активов, поскольку позволяют передавать или делить собственность через акции без изменения записи в земельном реестре.
Lex Koller рассматривает приобретение акций компании, фактической целью которой является приобретение жилой недвижимости, так же, как прямое приобретение недвижимости. Поэтому лицу за рубежом, которое покупает контрольный или даже миноритарный пакет в непубличной компании, владеющей швейцарскими жилыми квартирами, как правило, требуется разрешение, которое для чисто инвестиционных целей обычно не выдаётся. Компании, владеющие только коммерческими помещениями, используемыми в качестве постоянного места ведения деятельности, затрагиваются иначе. Учреждение швейцарской компании, контролируемой из-за рубежа, эту оценку не меняет, поскольку такая компания сама считается лицом за рубежом.
Если недвижимостью владеет компания, доход от аренды облагается налогом на прибыль компаний, а компания уплачивает налог на капитал, тогда как акционер облагается налогом на распределения и учитывает акции в составе своего имущества. При личном владении собственник облагается налогом непосредственно на доход от аренды и на стоимость недвижимости. Какой путь выгоднее, зависит от кантона, от того, распределяется ли прибыль или реинвестируется, от структуры финансирования и от юрисдикции, в которой проживает собственник. Вопросы наследования и защиты активов также могут склонить выбор в ту или иную сторону.
Многие кантоны рассматривают передачу большинства акций компании по недвижимости как экономическую смену собственника. Такая продажа акций может повлечь налог на прирост стоимости недвижимости, а там, где кантон его взимает, — и налог на переход права собственности, как если бы была продана сама недвижимость. Кантональные правила различаются в деталях, например в том, как суммируются несколько продаж между связанными лицами, поэтому стратегию выхода следует продумывать уже при создании структуры.
Передача недвижимости, уже находящейся в личной собственности, в компанию сама по себе является сменой собственника и может повлечь налоги. Для заблаговременного подтверждения налогового режима планируемой реорганизации обычно используются налоговые рулинги кантонального органа.
Я консультирую международных инвесторов и семьи по вопросам выбора и реализации надлежащей структуры владения швейцарской недвижимостью, согласовывая правовые и налоговые аспекты в разных юрисдикциях. Свяжитесь со мной для первой беседы.
]]>Lex Koller, как правило, рассматривает приобретение акций компаний по недвижимости как приобретение недвижимости. Для инвесторов важны два исключения. Приобретение акций компаний по недвижимости, котируемых на швейцарской бирже, не требует разрешения; то же относится к паям фондов недвижимости, которые регулярно обращаются на рынке. Поэтому иностранные инвесторы могут получить доступ к швейцарской жилой недвижимости через эти инструменты без какой-либо разрешительной процедуры.
Швейцарские фонды недвижимости — это схемы коллективного инвестирования, регулируемые Законом о схемах коллективного инвестирования и находящиеся под надзором Швейцарского органа по надзору за финансовыми рынками (FINMA). Как правило, это договорные фонды под управлением управляющей компании фонда, и многие из них котируются на SIX Swiss Exchange или регулярно обращаются через банк. Фонды нередко владеют крупными портфелями жилой недвижимости, однако распространены и коммерческие, и смешанные портфели. Поскольку паи торгуются на рынке, их цена может быть выше или ниже стоимости чистых активов, и возникающая в результате премия или дисконт — особенность, которую инвесторам следует понимать.
Фонды, владеющие недвижимостью напрямую, сами облагаются налогом на доход и имущество, относящиеся к этой недвижимости, поэтому распределения из соответствующей части, как правило, не облагаются дополнительно подоходным налогом или налогом у источника на уровне инвестора. Детали зависят от структуры фонда и должны проверяться по его документации.
На SIX Swiss Exchange котируется несколько компаний по недвижимости. Они владеют офисной, торговой и жилой недвижимостью и занимаются её девелопментом, а некоторые также оказывают услуги в сфере недвижимости. Как обычные компании, они уплачивают налог на прибыль и налог на капитал, а дивиденды в принципе облагаются швейцарским налогом у источника, который иностранные инвесторы могут частично вернуть на основании соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН). Распределения из резервов из вкладов в капитал могут выплачиваться без налога у источника.
Косвенные инвестиции позволяют избежать нотариальных формальностей, сборов земельного реестра и налогов на переход права собственности при покупке, а также позволяют быстро корректировать позиции. С другой стороны, инвесторы принимают на себя рыночную волатильность и не контролируют отдельные объекты. Для семей, которые хотят сами пользоваться недвижимостью, фонд или котируемая акция не заменяют прямого владения, хотя и могут дополнять его в более широком портфеле.
Я консультирую иностранных инвесторов по правовым и налоговым основам косвенных инвестиций в швейцарскую недвижимость и по вопросу о том, как такие инвестиции вписываются в более широкую структуру владения. Свяжитесь со мной для первой беседы.
]]>