Французское право для базельских практиков

Читать PDF-версию (3 стр.)

Многие жители Базеля владеют недвижимостью в Эльзасе. Одни купили дома для отдыха в Вогезах или Зундгау, другие живут в Эльзасе и работают в Базеле. Швейцарские семьи давно инвестируют в квартиры в Сен-Луи, Юнинге или Мюлузе, поскольку цены там намного ниже, чем в кантоне. Всякий раз, когда такая недвижимость покупается, продаётся, закладывается или наследуется, применяется французское право. Базельский адвокат, консультирующий клиента, должен в таком случае работать с французскими нотариусами, налоговыми консультантами и судами.¹

Французский нотариус, notaire, играет в этих сделках центральную роль. Продажа недвижимого имущества во Франции требует составления публичного акта, acte authentique, нотариусом, который проверяет право собственности, взимает налоги на переход права и обеспечивает регистрацию. Поскольку нотариус является публичным должностным лицом, обязанным соблюдать нейтральность, покупатели и продавцы нередко пользуются услугами одного и того же нотариуса, хотя каждая сторона может назначить собственного — в этом случае нотариусы делят вознаграждение.² Клиентам из Базеля, привыкшим к швейцарской нотариальной практике, французская процедура в принципе знакома. Однако их нередко удивляют объём предварительного договора, compromis de vente, установленный законом срок для отказа покупателя от сделки и налоги на переход права, которые для существующих зданий составляют несколько процентов от цены.³

Самые сложные вопросы возникают при наследовании. Французское право защищает нисходящих родственников посредством réserve héréditaire — обязательной доли наследства, которую наследодатель не может уменьшить ни завещанием, ни прижизненными дарениями. При одном ребёнке обязательная доля составляет половину наследства, при двух детях — две трети, а при трёх и более — три четверти.⁴ С момента вступления в силу в 2015 году Регламента ЕС о наследовании французский суд определяет право, применимое к наследованию после лица, обычно проживавшего в Швейцарии, в соответствии с Регламентом, который применяется универсально, даже если он отсылает к праву третьего государства. Поскольку проживающее в Швейцарии лицо может выбрать право своего гражданства, гражданин Швейцарии, живущий в Базеле, может подчинить своё наследство, включая эльзасский дом, швейцарскому праву.⁵ Французский законодатель отреагировал на использование иностранных правопорядков без обязательных долей, введя в 2021 году компенсационное изъятие, которое позволяет ребёнку требовать долю из французских активов, если применимое иностранное право не предусматривает обязательной доли.⁶ Швейцарское право также защищает нисходящих, хотя реформа швейцарского наследственного права, действующая с 2023 года, сократила их обязательную долю до половины доли по закону. Взаимодействие двух систем требует тщательного планирования.⁷

Налоги добавляют ещё один уровень сложности. Франция расторгла франко-швейцарскую конвенцию о налогах на наследство 1953 года с 1 января 2015 года после того, как Швейцария отказалась принять новую конвенцию, которая расширила бы налоговые права Франции. С тех пор французский налог на наследство применяется к французской недвижимости умершего резидента Швейцарии. Он может распространяться и на активы по всему миру, если наследник проживал во Франции в течение определённого периода.⁸ Многие швейцарские собственники владеют французской недвижимостью через société civile immobilière (SCI) — гражданско-правовое общество, используемое для владения недвижимостью и управления ею. SCI облегчает передачу долей детям при жизни собственника и может упростить управление имуществом, принадлежащим нескольким наследникам. Поскольку для целей подоходного налога оно, как правило, рассматривается как прозрачное, доход облагается налогом у его участников.⁹ Собственники должны также учитывать ежегодный налог в размере 3 процентов от рыночной стоимости французской недвижимости, принадлежащей определённым юридическим лицам, который применяется, если такое лицо не раскрывает своих владельцев или не подпадает под освобождение. Дополнительным бременем служит французский налог на имущество в виде недвижимости, impôt sur la fortune immobilière, который применяется к нерезидентам, чья французская недвижимость превышает установленный законом порог.¹⁰

Примечания

1. К недвижимому имуществу, расположенному во Франции, в качестве lex rei sitae применяется французское право в части вещных прав и регистрации в поземельной книге, а французское налоговое право применяется к этому имуществу согласно франко-швейцарскому соглашению об избежании двойного налогообложения (СИДН) от 9 сентября 1966 года. Требует проверки. ↩
2. О роли французского notaire в сделках с недвижимостью, требовании acte authentique для публикации и правилах распределения вознаграждения см. Décret no. 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière и правила нотариальной профессии. Требует проверки. ↩
3. О compromis de vente, десятидневном сроке отказа для непрофессиональных покупателей жилой недвижимости по статье L271-1 Кодекса строительства и жилья и регистрационных пошлинах при переходе права собственности (droits de mutation à titre onéreux) см. соответствующие положения французского права. Требует проверки. ↩
4. Гражданский кодекс Франции, ст. 913, о réserve héréditaire нисходящих (половина, две трети или три четверти наследства в зависимости от числа детей). Требует проверки. ↩
5. Регламент (ЕС) № 650/2012 от 4 июля 2012 года по вопросам наследования, ст. 20, 21 и 22, применяемый к наследованию после лиц, умерших 17 августа 2015 года или позднее. Швейцария Регламентом не связана, однако французские суды применяют его универсально. О параллельных швейцарских нормах см. ст. 86 и сл. Закона о международном частном праве (PILA; SR 291) в редакции, действующей с 1 января 2025 года. Актуальность требует проверки. ↩
6. Гражданский кодекс Франции, ст. 913 п. 3, введённая законом № 2021-1109 от 24 августа 2021 года об утверждении уважения принципов Республики, о prélèvement compensatoire. Сфера действия и соотношение с Регламентом ЕС о наследовании требуют проверки. ↩
7. О реформе швейцарского наследственного права, действующей с 1 января 2023 года, которая сократила обязательную долю нисходящих и отменила обязательную долю родителей, см. изменённые статьи 470 и 471 Гражданского кодекса Швейцарии (CC). Требует проверки. ↩
8. О расторжении Францией франко-швейцарской конвенции от 31 декабря 1953 года о налогах на наследство с 1 января 2015 года и правилах статьи 750 ter Общего налогового кодекса Франции см. официальные публикации Федерального департамента финансов Швейцарии и французской налоговой администрации. Требует проверки. ↩
9. О société civile immobilière (SCI), её управлении согласно ст. 1832 и сл. и 1845 и сл. Гражданского кодекса Франции и её налоговом режиме см. стандартную французскую литературу об обществах, владеющих недвижимостью. Требует проверки. ↩
10. О ежегодном налоге в размере 3 процентов по ст. 990 D Общего налогового кодекса Франции и об impôt sur la fortune immobilière (IFI) по ст. 964 и сл. того же кодекса см. официальный комментарий французской налоговой администрации (BOFiP). Требует проверки. ↩

Только для общего ознакомления. Настоящая статья не является юридической или налоговой консультацией, не заменяет консультацию по конкретному делу и не создаёт отношений между адвокатом и клиентом. Она отражает правовое положение по состоянию на октябрь 2026 г.