Покупка деловых помещений и коммерческой недвижимости в Швейцарии
Иностранные компании и инвесторы часто полагают, что швейцарская недвижимость для них закрыта. В отношении коммерческих помещений во многом верно обратное, поскольку Lex Koller освобождает от требования о получении разрешения недвижимость, используемую в качестве постоянного места ведения деятельности. Однако у этого освобождения есть чёткие пределы, и перед подписанием договора необходимо тщательно проанализировать предполагаемое использование.
Основное правило для коммерческих помещений
Федеральный закон о приобретении недвижимости лицами за рубежом, обычно называемый Lex Koller, направлен прежде всего на жилую недвижимость. Земельные участки и здания, служащие постоянным местом ведения деятельности, могут приобретаться лицами за рубежом без разрешения — независимо от того, является ли покупатель иностранной компанией, контролируемой из-за рубежа швейцарской дочерней компанией или частным лицом, проживающим за пределами Швейцарии. Типичные примеры — офисы, фабрики, склады, мастерские, магазины, гостиницы, рестораны и медицинские практики.
Освобождение применяется независимо от того, использует ли покупатель помещения сам или сдаёт их в аренду третьему лицу, которое ведёт там бизнес. Поэтому иностранный инвестор может купить офисное здание в качестве инвестиции и сдавать его в аренду коммерческим арендаторам при условии, что недвижимость действительно используется в коммерческих целях.
Что считается постоянным местом ведения деятельности
Решающим является фактическое использование недвижимости. Здание отвечает этому критерию, если оно служит для экономической деятельности, осуществляемой в определённом месте, например для производства, торговли, оказания услуг или гостиничного обслуживания. Напротив, чисто пассивное владение жилыми квартирами по-прежнему подпадает под разрешительный режим, даже если ими владеет компания и называет их инвестицией. Торговля недвижимостью и сдача жилых квартир в аренду для этих целей не считаются предпринимательской деятельностью.
Резервные земельные участки и будущее расширение
Компании часто хотят купить больше земли, чем им нужно сегодня, чтобы впоследствии расширяться. Резервные земельные участки допускаются лишь в разумных пределах и при наличии связи с конкретным планом расширения бизнеса. При спекулятивной покупке крупных участков или земли, использование которой остаётся неопределённым, существует реальный риск того, что земельная служба или кантональный орган сочтут приобретение подпадающим под требование о получении разрешения. Задокументированный бизнес-план существенно помогает, когда возникают такие вопросы.
Здания смешанного назначения
Многие швейцарские здания сочетают магазины или офисы на нижних этажах с квартирами наверху. Жилые помещения, необходимые для бизнеса, например квартира смотрителя, как правило, могут быть приобретены вместе с коммерческой частью. Если доля жилых помещений превышает потребности бизнеса, она в принципе подпадает под действие Lex Koller, и органы власти в большинстве кантонов внимательно изучают соответствующие пропорции. На практике покупателям часто приходится выделять жилые помещения в собственность на этажи (кондоминиум) или изменять структуру сделки.
Процедура и правовая определённость
Земельная служба при регистрации проверяет, требуется ли разрешение. Если ситуация вызывает сомнения, она передаёт дело в кантональный разрешительный орган. Покупатель, желающий получить определённость до принятия обязательств, может запросить у этого органа обязательное решение о том, требуется ли для приобретения разрешение, что зачастую оправдывает небольшую задержку.
Что оправдывает себя на практике
- Точно описывайте предполагаемое использование в документации по сделке, чтобы коммерческий характер недвижимости был очевиден для земельной службы.
- Заблаговременно выясняйте пропорции смешанного использования и рассмотрите возможность выделения жилых помещений до подписания сделки.
- В пограничных случаях получайте официальное решение, а не полагайтесь на неформальные заверения продавцов или брокеров.
Чем может помочь Ressos Legal
Я консультирую иностранные компании и инвесторов по вопросам структурирования приобретения коммерческих помещений в Швейцарии, включая оценку по Lex Koller и взаимодействие с кантональными органами. Свяжитесь со мной для первой беседы.
Только для общего ознакомления. Настоящая статья не является юридической или налоговой консультацией, не заменяет консультацию по конкретному делу и не создаёт отношений между адвокатом и клиентом. Она отражает правовое положение по состоянию на октябрь 2026 г.