Владение швейцарской недвижимостью через компанию
Инвесторы из Азии, Ближнего Востока, Африки и Латинской Америки привыкли владеть недвижимостью через компании. В Швейцарии компания по недвижимости может быть разумным инструментом, хотя она не позволяет обойти ни Lex Koller, ни — во многих кантонах — налоги, причитающиеся при передаче недвижимости. Выбор между личным и корпоративным владением следует делать с учётом полной налоговой картины.
Что такое компания по недвижимости
Компания по недвижимости — это компания, как правило швейцарское акционерное общество (AG) или общество с ограниченной ответственностью (GmbH), фактическая цель которой состоит главным образом в приобретении, владении недвижимостью или торговле ею. Такие компании распространены в Швейцарии для коммерческих портфелей и семейных активов, поскольку позволяют передавать или делить собственность через акции без изменения записи в земельном реестре.
Lex Koller распространяется на акции
Lex Koller рассматривает приобретение акций компании, фактической целью которой является приобретение жилой недвижимости, так же, как прямое приобретение недвижимости. Поэтому лицу за рубежом, которое покупает контрольный или даже миноритарный пакет в непубличной компании, владеющей швейцарскими жилыми квартирами, как правило, требуется разрешение, которое для чисто инвестиционных целей обычно не выдаётся. Компании, владеющие только коммерческими помещениями, используемыми в качестве постоянного места ведения деятельности, затрагиваются иначе. Учреждение швейцарской компании, контролируемой из-за рубежа, эту оценку не меняет, поскольку такая компания сама считается лицом за рубежом.
Корпоративное и личное владение
Если недвижимостью владеет компания, доход от аренды облагается налогом на прибыль компаний, а компания уплачивает налог на капитал, тогда как акционер облагается налогом на распределения и учитывает акции в составе своего имущества. При личном владении собственник облагается налогом непосредственно на доход от аренды и на стоимость недвижимости. Какой путь выгоднее, зависит от кантона, от того, распределяется ли прибыль или реинвестируется, от структуры финансирования и от юрисдикции, в которой проживает собственник. Вопросы наследования и защиты активов также могут склонить выбор в ту или иную сторону.
Экономическая смена собственника
Многие кантоны рассматривают передачу большинства акций компании по недвижимости как экономическую смену собственника. Такая продажа акций может повлечь налог на прирост стоимости недвижимости, а там, где кантон его взимает, — и налог на переход права собственности, как если бы была продана сама недвижимость. Кантональные правила различаются в деталях, например в том, как суммируются несколько продаж между связанными лицами, поэтому стратегию выхода следует продумывать уже при создании структуры.
Создание структуры
Передача недвижимости, уже находящейся в личной собственности, в компанию сама по себе является сменой собственника и может повлечь налоги. Для заблаговременного подтверждения налогового режима планируемой реорганизации обычно используются налоговые рулинги кантонального органа.
Что оправдывает себя на практике
- Сначала проверьте позицию по Lex Koller, поскольку структуру, требующую недостижимого разрешения, реализовать невозможно.
- Смоделируйте налоги как при входе, так и при выходе, включая последующую продажу акций и её квалификацию как экономической смены собственника.
- Получите налоговый рулинг для реорганизаций и передачи недвижимости между личным и корпоративным владением.
Чем может помочь Ressos Legal
Я консультирую международных инвесторов и семьи по вопросам выбора и реализации надлежащей структуры владения швейцарской недвижимостью, согласовывая правовые и налоговые аспекты в разных юрисдикциях. Свяжитесь со мной для первой беседы.
Только для общего ознакомления. Настоящая статья не является юридической или налоговой консультацией, не заменяет консультацию по конкретному делу и не создаёт отношений между адвокатом и клиентом. Она отражает правовое положение по состоянию на октябрь 2026 г.