Дома отдыха и вторые жилища в Швейцарии
Шале в Альпах или квартира у итальяноязычного озера — классическая мечта международных семей. Иностранные покупатели, проживающие за рубежом, сталкиваются с двумя отдельными сводами правил: разрешительной системой Lex Koller и Законом о вторых домах. Прежде чем приобрести дом для отдыха, необходимо выполнить требования обоих.
Разрешения в пределах кантональных квот
Лица, проживающие за рубежом, как правило, могут приобрести дом для отдыха только при наличии разрешения в соответствии с Lex Koller. Разрешения выдаются исключительно в местах, которые кантон определил как туристические, а федеральное правительство выделяет соответствующим кантонам ежегодные квоты. В ряде кантонов, включая известные туристические регионы, действуют дополнительные местные ограничения, и на популярных курортах спрос может превышать квоту. В некоторых местах иностранцы могут покупать только у других иностранцев или в новых жилых комплексах — в зависимости от кантональных и коммунальных правил.
Условия разрешения
Разрешение носит личный характер и, как правило, ограничивает покупателя одним домом для отдыха на семью. Жилая площадь и размер участка ограничены, с исключениями в отдельных случаях. Недвижимость должна использоваться покупателем и его семьёй, а перепродажа, как правило, не допускается до истечения минимального срока владения, если не имеется особых обстоятельств. Эти условия вносятся в земельный реестр в качестве ограничений, а их нарушение может повлечь отзыв разрешения.
Закон о вторых домах
Независимо от гражданства покупателя, Закон о вторых домах ограничивает долю вторых домов 20% жилищного фонда в каждой коммуне. В коммунах, превышающих этот порог, к которым относятся многие альпийские курорты, новые вторые дома в принципе больше не могут разрешаться. Новые квартиры могут строиться только с ограничением использования, требующим их использования в качестве основного места жительства или в качестве туристического жилья, реально доступного на рынке.
Жильё, существовавшее по старому праву до вступления в силу поправки к конституции, может по-прежнему использоваться в качестве второго дома и продаваться в этом качестве с соблюдением определённых ограничений на расширение. Поэтому покупателям следует проверить, является ли конкретная квартира объектом старого права или на неё распространяется ограничение использования.
Сдача дома для отдыха в аренду
Дом для отдыха, приобретённый на основании разрешения по Lex Koller, может сдаваться третьим лицам лишь эпизодически, а постоянная сдача в аренду, как правило, не допускается. Если ограничение использования по Закону о вторых домах требует туристического использования, собственник может быть обязан предоставлять квартиру для краткосрочной аренды на рынке, что, в свою очередь, сказывается на его собственном пользовании.
Что оправдывает себя на практике
- Начните с проверки коммуны, в том числе доли вторых домов в ней и того, является ли она признанным туристическим местом.
- Проверьте записи в земельном реестре на предмет ограничений использования до согласования цены.
- Уточните сроки получения разрешения, поскольку квоты на текущий год могут быть исчерпаны.
Чем может помочь Ressos Legal
Я консультирую иностранные семьи по вопросам приобретения домов для отдыха в Швейцарии, включая подачу заявления на разрешение и проверку ограничений по Закону о вторых домах. Свяжитесь со мной для первой беседы.
Только для общего ознакомления. Настоящая статья не является юридической или налоговой консультацией, не заменяет консультацию по конкретному делу и не создаёт отношений между адвокатом и клиентом. Она отражает правовое положение по состоянию на октябрь 2026 г.