Инвестиции в швейцарскую недвижимость через фонды и публичные компании
Для многих иностранных инвесторов самый простой путь к швейцарской жилой недвижимости — косвенный. Акции котируемых на бирже компаний по недвижимости и паи регулярно торгуемых фондов недвижимости освобождены от требования о получении разрешения по Lex Koller. Кроме того, эти инструменты обеспечивают ликвидность и диверсификацию, которых не может дать отдельное здание.
Исключения из Lex Koller
Lex Koller, как правило, рассматривает приобретение акций компаний по недвижимости как приобретение недвижимости. Для инвесторов важны два исключения. Приобретение акций компаний по недвижимости, котируемых на швейцарской бирже, не требует разрешения; то же относится к паям фондов недвижимости, которые регулярно обращаются на рынке. Поэтому иностранные инвесторы могут получить доступ к швейцарской жилой недвижимости через эти инструменты без какой-либо разрешительной процедуры.
Швейцарские фонды недвижимости
Швейцарские фонды недвижимости — это схемы коллективного инвестирования, регулируемые Законом о схемах коллективного инвестирования и находящиеся под надзором Швейцарского органа по надзору за финансовыми рынками (FINMA). Как правило, это договорные фонды под управлением управляющей компании фонда, и многие из них котируются на SIX Swiss Exchange или регулярно обращаются через банк. Фонды нередко владеют крупными портфелями жилой недвижимости, однако распространены и коммерческие, и смешанные портфели. Поскольку паи торгуются на рынке, их цена может быть выше или ниже стоимости чистых активов, и возникающая в результате премия или дисконт — особенность, которую инвесторам следует понимать.
Фонды, владеющие недвижимостью напрямую, сами облагаются налогом на доход и имущество, относящиеся к этой недвижимости, поэтому распределения из соответствующей части, как правило, не облагаются дополнительно подоходным налогом или налогом у источника на уровне инвестора. Детали зависят от структуры фонда и должны проверяться по его документации.
Котируемые компании по недвижимости
На SIX Swiss Exchange котируется несколько компаний по недвижимости. Они владеют офисной, торговой и жилой недвижимостью и занимаются её девелопментом, а некоторые также оказывают услуги в сфере недвижимости. Как обычные компании, они уплачивают налог на прибыль и налог на капитал, а дивиденды в принципе облагаются швейцарским налогом у источника, который иностранные инвесторы могут частично вернуть на основании соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН). Распределения из резервов из вкладов в капитал могут выплачиваться без налога у источника.
Сравнение прямых и косвенных инвестиций
Косвенные инвестиции позволяют избежать нотариальных формальностей, сборов земельного реестра и налогов на переход права собственности при покупке, а также позволяют быстро корректировать позиции. С другой стороны, инвесторы принимают на себя рыночную волатильность и не контролируют отдельные объекты. Для семей, которые хотят сами пользоваться недвижимостью, фонд или котируемая акция не заменяют прямого владения, хотя и могут дополнять его в более широком портфеле.
Что оправдывает себя на практике
- Убедитесь, что инструмент котируется на бирже или регулярно обращается на рынке, поскольку непубличные инструменты могут подпадать под требование о получении разрешения.
- Обращайте внимание на премии и дисконты к стоимости чистых активов, прежде чем покупать паи фонда.
- Проверьте налог у источника и льготы по соглашениям применительно к распределениям в пользу инвесторов, проживающих за рубежом.
Чем может помочь Ressos Legal
Я консультирую иностранных инвесторов по правовым и налоговым основам косвенных инвестиций в швейцарскую недвижимость и по вопросу о том, как такие инвестиции вписываются в более широкую структуру владения. Свяжитесь со мной для первой беседы.
Только для общего ознакомления. Настоящая статья не является юридической или налоговой консультацией, не заменяет консультацию по конкретному делу и не создаёт отношений между адвокатом и клиентом. Она отражает правовое положение по состоянию на октябрь 2026 г.