От censo к ипотеке: современное право
XIX век упразднил старую систему. Кантон разрешил выкуп десятины и бессрочных рент, упразднение монастырей в 1848 и 1852 гг. передало государству значительную часть церковной собственности. Кантональный гражданский кодекс 1837 г., который, как и кодексы Женевы, Во и Невшателя, следовал французской модели, а затем Гражданский кодекс Швейцарии (CC), единогласно принятый Федеральным собранием в 1907 г. и действующий с 1912 г., заменили старые формы земельного кредита ипотекой и ипотечным сертификатом.1 В рамках CC Gült (rendita fondiaria) сохраняла нечто от логики старого censo. Это было земельное обременение, по которому отвечала только земля, без личной ответственности собственника, и устанавливать его можно было лишь на особо надежном имуществе, например на сельскохозяйственных угодьях или жилых домах, в пределах лимита кредитования, основанного на официальной оценке. Реформа вещного права 2009 г., действующая с 1 января 2012 г., отменила установление новых Gülten. Существующие остаются в земельном реестре по старому праву, и кантоны могут требовать их преобразования в иные формы земельного обременения.2 Ближайшим современным родственником старой рентной повинности остается вещное обременение (onere fondiario, Grundlast) по ст. 782 и сл. CC, которое обязывает собственника земли исполнить обязательство, по которому отвечает только земля, и которое собственник в любом случае может выкупить по истечении тридцати лет с уведомлением за один год.3
Для практикующего юриста в Лугано наследие censo представляет не только антикварный интерес. Старые нотариальные обременения, бессрочные права пользования и земельные повинности время от времени встречаются в земельных реестрах тичинских коммун, и их приходится снимать при сделках с недвижимостью. Важнее то, что привычка финансировать землю и дома за счет обеспеченного, долгосрочного кредита по умеренной цене, нередко от местных учреждений, с которыми у заемщика есть личные отношения, характеризует тичинский ипотечный рынок и сегодня. Ипотечное кредитование — крупнейшее кредитное направление кантонального банка и региональных банков в Тичино, а жилая недвижимость является преобладающей формой благосостояния домохозяйств в кантоне.4
Инструмент Правовая природа Роль в долинах Censo Покупка ренты, обременяющей Основной долгосрочный сельский кредит после землю, выкупаемой 1569 г. должником Livello Бессрочная или долгосрочная аренда Использование церковной земли; (эмфитевзис) за canone скрытый кредит Legato pio Эндаумент с определенной Капитал братств и целью бенефиций Признание Нотариальный акт о займе Краткосрочный кредит; нередко с долга титулами возмещения
Для практикующего юриста. Старые права, внесенные в тичинские земельные реестры, могут происходить из досовременного церковного и сельского кредита. - Проверяйте выписки из земельного реестра на предмет вещных обременений (oneri fondiari), сервитутов и старых отметок, которые могут происходить из livelli, censi или фондов. - Выясняйте, существует ли еще бенефициар старого обременения (приход, братство, фонд) и кто представляет его по кантональному праву. - Используйте установленные законом правила выкупа вещных обременений до завершения продажи. - Если имущество принадлежит приходу или братству, проверяйте внутренние одобрения, требуемые каноническим правом и кантональным законом о Католической церкви, до любой продажи или обременения.
Примечания
- Bernhard Schnyder, «Codice civile (CC)», пер. Sergio Mantovani, в: DSS, редакция от 18 ноября 2014 г., https://hls-dhs-dss.ch/it/articles/030734/ (Тичино среди кантонов, следовавших Кодексу Наполеона; «nel 1907 il parlamento votò all'unanimità il CC, che entrò in vigore nel 1912»); о кантональном кодексе 1837 г. см. главу C.II. ↩
- law.ch, «Exkurs: Gült – altrechtliches Grundpfandrecht», https://law.ch/lawinfo/grundpfandrecht/exkurs-guelt-altrechtliches-grundpfandrecht/. Гражданский кодекс Швейцарии, SR 210, ст. 793 (в настоящее время допускаются только договор ипотеки и ипотечный сертификат) в редакции пп. I 1 Федерального закона от 11 декабря 2009 г. (регистровые ипотечные сертификаты и иные изменения вещного права), действующей с 1 января 2012 г. (AS 2011 4637; BBl 2007 5283), английский перевод в воспроизведении lawbrary.ch, https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-793/print. ↩
- Гражданский кодекс Швейцарии, SR 210, ст. 782 п. 1 («Вещное обременение обязывает собственника недвижимого имущества исполнить в пользу бенефициара обязательство, по которому он отвечает исключительно недвижимым имуществом»), ст. 787 (выкуп по требованию кредитора) и ст. 788 (выкуп должником — в любом случае по истечении тридцати лет с уведомлением за один год, если обременение не связано с бессрочным сервитутом), английский перевод в воспроизведении lawbrary.ch, https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-782/print, https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-787/print и https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-788/print. ↩
- Banca dello Stato del Cantone Ticino, годовой отчет; Федеральное статистическое управление, статистика собственности на жилье по кантонам. ↩
Только для общего ознакомления. Настоящая статья не является юридической или налоговой консультацией, не заменяет консультацию по конкретному делу и не создаёт отношений между адвокатом и клиентом. Она отражает правовое положение по состоянию на октябрь 2026 г.