Недвижимость, люди и операционный бизнес

Покупка жилья и коммерческих помещений

Федеральный закон о приобретении недвижимости лицами, находящимися за границей, от 16 декабря 1983 г., известный по имени члена Федерального совета Арнольда Коллера как Lex Koller, ограничивает покупку швейцарской недвижимости иностранцами. Для итальянских предпринимателей, которые действительно переезжают в Тичино, это ограничение почти не имеет значения. Граждане государств ЕС и ЕАСТ могут приобретать недвижимость без разрешения, если у них есть законное и фактическое место жительства в Швейцарии.¹ Поэтому владелец разрешения B EU/EFTA, живущий в Лугано, может купить квартиру, дом или земельный участок под застройку так же, как швейцарский резидент. Решающее слово — «фактическое». Покупка, совершённая лицом, у которого есть разрешение, но которое не живёт в Тичино, является покупкой лицом, находящимся за границей. Земельная книга или компетентный кантональный орган могут впоследствии установить, что для приобретения требовалось разрешение.

Коммерческие помещения также не подпадают под ограничение. Лицо, находящееся за границей, может приобрести недвижимость без разрешения, если она служит постоянным местом деятельности для торгового, производственного или иного предприятия, ведущегося коммерческим способом.² Поэтому швейцарская компания, контролируемая резидентом Италии, может купить собственные офисы, склад или фабрику в Мендризиотто. С домами для отдыха дело обстоит иначе. Лицам, находящимся за границей, требуется разрешение, которое выдаётся в пределах ежегодных кантональных квот, устанавливаемых Федеральным советом в рамках общенационального предела в 1 500 единиц.³ Итальянский предприниматель, покупающий квартиру в Лугано до переезда или сохраняющий её после возвращения в Италию, попадает в режим домов для отдыха с его квотами и условиями.

Правила могут ужесточиться. В 2026 г. Федеральный совет вынес на консультации, продлившиеся до 15 июля 2026 г., пересмотр, который требовал бы разрешения на покупку основного жилья владельцами разрешений B из третьих стран и обязывал бы их продать его в течение двух лет в случае отъезда. Он также подчинил бы разрешительному порядку приобретение коммерческих помещений, удерживаемых исключительно в качестве инвестиций, и сократил бы кантональные квоты на дома для отдыха.⁴ Предложения касаются прежде всего граждан третьих стран, поскольку AFMP защищает граждан ЕС и ЕАСТ от дискриминации. Итальянским предпринимателям, владеющим недвижимостью в Тичино через компании или приобретающим коммерческую недвижимость в качестве инвестиций, следует следить за законодательным процессом.

Перевод сотрудников: передача предприятия и разрешения

Когда подразделение переезжает из Италии в Тичино, его сотрудники не следуют за ним автоматически. Итальянское право защищает работников при передаче предприятия статьёй 2112 Гражданского кодекса, которая сохраняет их трудовые отношения с приобретателем.⁵ Швейцарское право содержит параллельную норму в статье 333 Обязательственного кодекса Швейцарии (CO), согласно которой трудовые отношения переходят к приобретателю со всеми правами и обязанностями, если работник не отказывается от перехода.⁶ Ни одна из этих норм не обязывает работника переезжать в другую страну. Итальянский работник, которого просят работать в Лугано вместо Комо, может отказаться. Тогда итальянский работодатель должен рассмотреть, оправдывает ли отказ увольнение по итальянскому праву, которое требует обоснованной объективной причины и при большом числе работников подчиняется итальянским процедурам коллективного увольнения.

Работникам, согласившимся на переезд, нужно швейцарское разрешение. Если они переносят место жительства в Тичино, то получают разрешение B EU/EFTA на основании трудового договора. Если они продолжают жить в Италии и ездят на работу, то получают разрешение трансграничного работника G. Срок его действия соответствует сроку трудового договора, если он короче двенадцати месяцев, и составляет пять лет для более длительных или бессрочных договоров.⁷ Налогообложение новых frontalieri, начавших работу после 17 июля 2023 г., следует новому швейцарско-итальянскому соглашению, согласно которому Швейцария взимает налог у источника в размере не более 80 процентов своего обычного налога, а Италия облагает работника как резидента с зачётом швейцарского налога. Соглашение и его переходный режим описаны в главе H.I.⁸ Для работодателя, переводящего персонал в Тичино, выбор между резидентами и трансграничными работниками влияет на переговоры о заработной плате, поскольку итальянские трансграничные работники сравнивают свою швейцарскую чистую зарплату после итальянского налога с тем, что зарабатывали в Ломбардии.

Примечания

1. Roland Pfäffli и Mascha Santschi Kallay, статья о приобретении недвижимости лицами, находящимися за границей, Das Geld-Magazin 1/2025, https://private.ch/media/docs/private/2025/01/de/12_Grundstueckerwerb.pdf («rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz»). Federal Act on the Acquisition of Real Estate by Persons Abroad of 16 December 1983 (ARPA), SR 211.412.41, ст. 5 п. 1 лит. a и a bis, текст на droit-bilingue.ch, https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-5-8.html (граждане ЕС и ЕАСТ являются лицами, находящимися за границей, только «sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben»). ↩
2. Pfäffli и Santschi Kallay (см. выше) («Keiner Bewilligung bedarf hingegen der Erwerb durch eine Person im Ausland, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes ...»). ARPA, ст. 2 п. 2 лит. a, https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-2-5.html (охватывает также ремесленные предприятия и свободные профессии). ↩
3. Pfäffli и Santschi Kallay (см. выше) (общенациональный предел 1 500 единиц). ARPA, ст. 11 пп. 1 и 2, https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-11-15.html («Die Höchstzahl nach Absatz 1 darf 1500 Kontingentseinheiten nicht überschreiten»). ↩
4. Antonin Weyeneth, статья о планируемом ужесточении Lex Koller, PwC Switzerland, 8 мая 2026 г., https://www.pwc.ch/de/insights/steuern/lex-koller-verscharfungen-beim-erwerb.html. ↩
5. Codice civile, ст. 2112 п. 1, текст на Brocardi.it, https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quinto/titolo-ii/capo-i/sezione-iii/art2112.html («In caso di trasferimento d'azienda, il rapporto di lavoro continua con il cessionario»). ↩
6. Swiss Code of Obligations of 30 March 1911 (CO), SR 220, ст. 333 пп. 1 и 2. ↩
7. Разъяснения кантона Швиц (см. выше) («If the contract of employment is valid for more than one-year or unlimited, then the permit will be issued for five years and can be extended»). ↩
8. Agreement between Switzerland and Italy on the taxation of cross-border workers of 23 December 2020, ст. 3 и 9, в изложении Repubblica e Cantone Ticino, Divisione delle contribuzioni, информационный листок и FAQ о новом соглашении, https://m4.ti.ch/fileadmin/DFE/DC/DOC-IF/nuovo_accordo/nuovo_accordo_foglio_informativo_FAQ.pdf (подписано 23 декабря 2020 г., вступило в силу 17 июля 2023 г., применяется с 1 января 2024 г.; швейцарский налог у источника для новых трансграничных работников ограничен 80 процентами); см. главу H.I. ↩

Только для общего ознакомления. Настоящая статья не является юридической или налоговой консультацией, не заменяет консультацию по конкретному делу и не создаёт отношений между адвокатом и клиентом. Она отражает правовое положение по состоянию на октябрь 2026 г.