Недвижимость и ипотека
Недвижимость — крупнейший класс активов домохозяйств Тичино и основное обеспечение кантональных банков. Объём ипотеки в Тичино достиг в 2024 году 56 961 млн швейцарских франков, что почти вчетверо превышает сумму сберегательных вкладов.1 Доля пустующих квартир снизилась на 1 июня 2025 года до 1,92% — самого низкого уровня за восемь лет. В кантоне насчитывалось 4 936 пустующих квартир, на 7,0% меньше, чем годом ранее, из которых 80,6% предлагались в аренду. В городе Лугано этот показатель составлял 2,08%.2 Сужение рынка последовало за периодом, когда в Тичино был один из самых высоких в Швейцарии уровней пустующего жилья, особенно в периферийных округах и в Мендризиотто, а строительство опережало рост населения.
Рынок недвижимости в следующем десятилетии будут определять три тенденции. Первая — демография. Стагнирующее и стареющее население означает в долгосрочной перспективе меньше новых домохозяйств, хотя число домохозяйств из одного человека продолжает расти. Вторая — федеральное налоговое право. 28 сентября 2025 года швейцарские избиратели одобрили отмену налогообложения условной арендной стоимости жилья, занимаемого собственником, в сочетании с конституционным основанием, позволяющим кантонам взимать специальный налог на недвижимость в отношении вторых домов.3 Реформа уменьшает налоговый стимул поддерживать высокий уровень ипотечного долга, поскольку ипотечные проценты останутся вычитаемыми лишь в отношении сдаваемой в аренду или наём недвижимости, за исключением ограниченного вычета для покупателей первого жилья в течение десяти лет. Она имеет значение для Тичино как кантона с большим числом вторых домов. Третья — процентная среда. Низкие ставки поддерживают цены на недвижимость и спрос на ипотеку, но вместе с тем повышают риск коррекции в случае неожиданного роста ставок.
Главное. Финансовому центру Тичино необходимо исходить из сильного франка, процентных ставок, близких к нулю, и инфляции ниже 1%, как прогнозировал ШНБ в сентябре 2026 года. Исключительные процентные доходы 2023 и 2024 годов в этих условиях не вернутся. Недвижимость — основное обеспечение внутренних банков. Отмена условной арендной стоимости, стагнация населения и низкая доля пустующего жилья в 2025 году изменят ипотечный бизнес на протяжении десятилетия.
Валютный риск итальянских клиентов
Сила франка имеет ещё одно следствие для итальянской клиентуры. Итальянские клиенты, держащие активы в Лугано, как правило, держат их в евро — валюте, в которой они измеряют своё состояние. Функция Швейцарии как надёжной гавани, которая в прежние десятилетия включала стремление держать франки для защиты от обесценения лиры, после введения евро изменилась. Сегодня владение франками — это осознанный инвестиционный выбор, который оправдывает себя во времена кризисов и стоит доходности в спокойные периоды. Новый кризис доверия в еврозоне, например в результате кризиса суверенного долга в одном из крупных государств-членов, повысил бы спрос на франки и на швейцарское хранение активов. Это один из «триггеров» описанного ниже сценария обновления. Длительный период стабильности в еврозоне, напротив, ослабляет один из традиционных аргументов в пользу банковского обслуживания в Швейцарии и повышает значение качества услуг и цены.
Примечания
- USTAT, 12 Denaro e banche (см. выше). ↩
- USTAT, Notiziario statistico 2025-29, https://www3.ti.ch/DFE/DR/USTAT/allegati/news/254739ns_2025-29.pdf. ↩
- Swissvotes, голосование № 678, «Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften», 28 сентября 2025 г., https://www.swissvotes.ch/vote/678.00 (57,73% «за», 16,5 из 23 кантонов, явка 49,50%); Федеральная канцелярия, пояснительная брошюра к голосованию 28 сентября 2025 г., https://swissvotes.ch/vote/678.00/brochure-de.pdf (постановление и Федеральный закон о смене системы налогообложения жилой недвижимости «rechtlich verknüpft»; после смены системы ипотечные проценты остаются вычитаемыми в отношении сдаваемой в аренду или наём недвижимости с ограниченным Ersterwerberabzug для покупателей первого жилья в течение десяти лет; дату вступления в силу определяет Федеральный совет). ↩
Только для общего ознакомления. Настоящая статья не является юридической или налоговой консультацией, не заменяет консультацию по конкретному делу и не создаёт отношений между адвокатом и клиентом. Она отражает правовое положение по состоянию на октябрь 2026 г.