Недвижимость, имущество и наследство

Швейцарская недвижимость резидентов Италии

Многие итальянские семьи владеют домами для отдыха на озёрах Лугано и Маджоре, а некоторые — доходной недвижимостью в Тичино в качестве инвестиции. Статья 6 закрепляет право на налогообложение дохода от недвижимого имущества, включая доход от сельского и лесного хозяйства, за государством, в котором находится имущество, не исключая налогообложения в государстве резидентства.¹ Пункт 1 статьи 13 делает то же в отношении доходов от отчуждения недвижимого имущества, а пункт 1 статьи 22 — в отношении капитала, представленного недвижимым имуществом.² Поэтому Швейцария облагает налогом арендный доход от квартиры в Тичино, принадлежащей жителю Милана, условную арендную стоимость (valore locativo, Eigenmietwert), если владелец пользуется ею сам, налог на имущество с её стоимости и налог на прибыль от недвижимости при её продаже. Для этих целей нерезиденты подлежат в Тичино ограниченной налоговой обязанности, а ставки определяются исходя из их мирового дохода и имущества, которые они обязаны для этого задекларировать.³

Швейцарское налогообложение условной арендной стоимости изменится. 28 сентября 2025 г. швейцарские избиратели одобрили отмену условной арендной стоимости для жилья, занимаемого владельцем: «за» проголосовали 57,7 процента. Реформа также отменяет вычет ипотечных процентов по жилью, занимаемому владельцем, и позволяет кантонам вводить специальный налог на вторые дома.⁴ 1 апреля 2026 г. Федеральный совет установил дату вступления в силу на 1 января 2029 г., чтобы у кантонов было время решить, вводить ли новый налог на вторые дома.⁵ Для итальянских владельцев домов для отдыха в Тичино реформа с 2029 г. упразднит условную арендную стоимость. Введёт ли Тичино налог на вторые дома, который ляжет главным образом на владельцев-нерезидентов, — политический вопрос, который кантону ещё предстоит решить.

IVIE и итальянская сторона

В Италии владелец-резидент иностранной недвижимости обязан указать её в разделе RW и уплачивать налог на стоимость недвижимости, находящейся за рубежом (IVIE). Ставка составляет 1,06 процента в год. Для недвижимости в государстве за пределами ЕС, таком как Швейцария, налоговой базой является стоимость, указанная в договоре купли-продажи, а при её отсутствии — рыночная стоимость на конец года в месте нахождения имущества. Налог не уплачивается, если его сумма не превышает 200 евро.⁶ Пункт 16 статьи 19 Декрета-закона № 201 2011 г. допускает зачёт в счёт IVIE, в пределах его суммы, любого налога на имущество, уплаченного в государстве, где находится недвижимость. В отношении швейцарской недвижимости Agenzia delle Entrate признала кантональный и коммунальный налог на имущество физических лиц и кантональный налог на недвижимость в той мере, в какой они относятся к данному имуществу и были уплачены в том же календарном году.⁷ Поскольку швейцарский налог на имущество взимается с налоговой стоимости недвижимости, часто значительно ниже рыночной, и по ставкам, редко превышающим несколько промилле, зачёт лишь в редких случаях полностью устраняет IVIE.

Доход от швейцарской недвижимости облагается налогом в Италии согласно статье 70 TUIR. Арендный доход включается в итальянский налогооблагаемый доход с зачётом швейцарского подоходного налога на него согласно пункту 2 статьи 24 конвенции и статье 165 TUIR.⁸ Пункт 2 статьи 70 TUIR включает доход от иностранной недвижимости в итальянский совокупный доход в чистой сумме, определённой по оценке в иностранном государстве, а для зданий, не облагаемых подоходным налогом за рубежом, предусматривает фиксированный вычет на расходы в размере 15 процентов. Однако швейцарская условная арендная стоимость дома для отдыха, занимаемого владельцем, не порождает итальянского подоходного налога. Со времени Закона о стабильности на 2013 г. (Закон № 228 от 24 декабря 2012 г.) пункт 15-ter статьи 19 Декрета-закона № 201 2011 г. исключает из сферы пункта 2 статьи 70 TUIR недвижимость, которая не сдаётся в аренду и облагается IVIE, так что IVIE заменяет подоходный налог на такую недвижимость, а обязанность отчитываться в разделе RW сохраняется.⁹ Для резидентов Италии, применяющих режим фиксированного налога по статье 24-bis TUIR, описанный в главе E.V, иностранная недвижимость освобождена от IVIE и от отчётности в разделе RW.

Примечания

1. Конвенция, ст. 6, текст (см. выше): «sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati». ↩
2. Конвенция, ст. 13 п. 1 и ст. 22 п. 1, текст (см. выше). ↩
3. Legge tributaria del Cantone Ticino от 21 июня 1994 г. (LT), ст. 3 и 4 (экономическая привязка нерезидентов, в том числе через недвижимое имущество) и ст. 6 (налог «all'aliquota corrispondente alla totalità dei loro redditi»), https://m3.ti.ch/CAN/RLeggi/public/index.php/raccolta-leggi/legge/num/580; StHG, ст. 4 п. 1 (физические лица без домицилия, которые «Grundstücke besitzen, nutzen oder damit handeln»), https://www.droit-bilingue.ch/de-it/6/64/642.14-4-7.html. ↩
4. Taxolution, «Imputed Rental Value in Switzerland: What Property Owners Need to Know in 2026», обновлено 20 апреля 2026 г., https://www.taxolution.ch/?p=4588 (голосование 28 сентября 2025 г., 57,7 процента «за», явка 49,5 процента; кантональный налог на вторые дома). ↩
5. Швейцарское радио и телевидение (SRF), «Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 in Kraft», 1 апреля 2026 г., https://www.srf.ch/news/schweiz/bundesratsentscheid-bundesrat-setzt-abschaffung-des-eigenmietwerts-ab-2029-in-kraft. ↩
6. Federico Migliorini, «Investimento immobiliare in Svizzera», Fiscomania, 15 июля 2026 г., https://fiscomania.com/investimento-immobiliare-svizzera/ (IVIE 1,06 процента; база: стоимость приобретения или рыночная стоимость; порог 200 евро). ↩
7. Декрет-закон № 201 от 6 декабря 2011 г., ст. 19 п. 16 («dall'Ivie si deduce, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito d'imposta pari all'ammontare dell'eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l'immobile»), цит. по: Ennio Vial и Vita Pozzi, «Il credito per le patrimoniali estere», Euroconference News, 27 июня 2014 г., https://www.ecnews.it/fiscale/fisco-e-patrimonio/fisco-internazionale/il-credito-per-le-patrimoniali-estere/ (Циркуляр № 28/E от 2 июля 2012 г. называет для Швейцарии imposta sulla sostanza delle persone fisiche и imposta immobiliare; зачёт налогов, уплаченных в том же календарном году). ↩
8. Конвенция, ст. 24 п. 2, текст (см. выше); Federico Migliorini, «Immobile estero: il regime di tassazione», Fiscomania, 19 декабря 2025 г., https://fiscomania.com/immobile-estero-il-regime-di-tassazione/ (арендный доход согласно ст. 70 TUIR, чистая сумма в соответствии с декларацией за рубежом, зачёт согласно ст. 165 TUIR налогов, окончательно уплаченных за рубежом); Migliorini, «Investimento immobiliare in Svizzera» (см. выше) (арендный доход декларируется в обоих государствах, зачёт согласно ст. 165 TUIR). ↩
9. TUIR, ст. 70 п. 2, Brocardi.it, https://brocardi.it/testo-unico-imposte-redditi/titolo-i/capo-vii/ art70.html («nell'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero»; уменьшение на 15 процентов для зданий, не облагаемых подоходным налогом за рубежом); Marcello Maiorino, «La gestione fiscale degli immobili sfitti detenuti all'estero», Informazione Fiscale, 7 июня 2024 г., https://www.informazionefiscale.it/immobili-sfitti-detenuti-all-estero-trattamento-fiscale (Декрет-закон № 201 2011 г., ст. 19 п. 15-ter, введённый Законом № 228 от 24 декабря 2012 г., ст. 1 п. 518 лит. c: недвижимость, не сдаваемая в аренду и облагаемая IVIE, не подпадает под ст. 70 п. 2 TUIR; отчётность в разделе RW сохраняется). ↩

Только для общего ознакомления. Настоящая статья не является юридической или налоговой консультацией, не заменяет консультацию по конкретному делу и не создаёт отношений между адвокатом и клиентом. Она отражает правовое положение по состоянию на октябрь 2026 г.