Налоги на недвижимость в Швейцарии: налог на переход права, налог на прирост стоимости и условная арендная стоимость
Швейцарская недвижимость облагается налогами на нескольких этапах, и большинство этих налогов взимают кантоны и коммуны. Поэтому иностранным владельцам следует ожидать заметных различий между кантонами — как в ставках, так и в том, какие налоги вообще применяются. В следующем обзоре разъясняются основные категории.
Налог на переход права собственности
Многие кантоны взимают налог на переход права собственности при смене собственника земельного участка. Ставка обычно составляет несколько процентов покупной цены (в пределах низких однозначных значений), и кантон определяет, кто несёт налог — покупатель, продавец или оба. Некоторые кантоны, в том числе Цюрих, такой налог не взимают, хотя сборы земельного реестра и нотариальные сборы по-прежнему уплачиваются. Ряд кантонов предоставляет скидки или освобождения для жилья, занимаемого собственником, или для корпоративных реорганизаций.
Налог на прирост стоимости недвижимости
Все кантоны облагают налогом прибыль, полученную от продажи недвижимости. Для частных лиц применяется отдельный налог на прирост стоимости недвижимости, а прибыль, как правило, рассчитывается как цена продажи за вычетом стоимости приобретения и инвестиций, увеличивающих стоимость. Ставка обычно снижается по мере увеличения срока владения, тогда как за короткие сроки владения нередко начисляются надбавки. В отношении компаний одни кантоны рассматривают прирост стоимости недвижимости как обычную прибыль, другие взимают специальный налог на прирост стоимости недвижимости и с компаний. Налог взимается кантоном по месту нахождения недвижимости, независимо от места проживания продавца.
Налог на недвижимость
Ряд кантонов и коммун взимает ежегодный налог на недвижимость, исчисляемый от её стоимости без вычета долга. Ставки умеренные, как правило доли процента, однако налог применяется независимо от того, приносит ли недвижимость доход. Другие кантоны этот налог вообще не взимают.
Налог на имущество и подоходный налог
Швейцарская недвижимость облагается кантональным налогом на имущество, а доходы от аренды — подоходным налогом, даже если владелец проживает за рубежом. Поэтому иностранные владельцы, как правило, становятся ограниченными налогоплательщиками в кантоне по месту нахождения недвижимости. Ипотечные проценты и расходы на содержание, как правило, подлежат вычету, а долг распределяется между швейцарскими и иностранными активами в соответствии с правилами международного налогового распределения. Соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН), как правило, закрепляют право на налогообложение недвижимого имущества за государством, в котором оно находится.
Условная арендная стоимость и планируемая реформа
Собственники, которые сами проживают в своей швейцарской недвижимости или держат её для собственного пользования, в настоящее время облагаются налогом на условную арендную стоимость как на условный доход. 28 сентября 2025 г. швейцарские избиратели одобрили реформу, отменяющую условную арендную стоимость для жилья, занимаемого собственником, и вторых домов, одновременно со значительными ограничениями вычета ипотечных процентов и расходов на содержание. До вступления реформы в силу продолжает действовать нынешняя система, и федеральное правительство указало, что её реализация не ожидается ранее 2028 года. Собственникам следует пересмотреть свои планы финансирования и содержания с учётом переходного периода, не исходя из какой-либо конкретной даты.
Что оправдывает себя на практике
- Сравнивайте кантоны до покупки, поскольку нагрузка по налогу на переход права собственности, налогу на недвижимость и налогу на прирост стоимости существенно различается.
- Документируйте все инвестиции, увеличивающие стоимость, поскольку они уменьшают налогооблагаемую прибыль при последующей продаже.
- Проверяйте срок владения перед продажей, поскольку к краткосрочным продажам часто применяются более высокие ставки.
Чем может помочь Ressos Legal
Я консультирую иностранных владельцев по налоговым последствиям покупки, владения и продажи швейцарской недвижимости, включая трансграничные вопросы в рамках соглашений об избежании двойного налогообложения. Свяжитесь со мной для первой беседы.
Только для общего ознакомления. Настоящая статья не является юридической или налоговой консультацией, не заменяет консультацию по конкретному делу и не создаёт отношений между адвокатом и клиентом. Она отражает правовое положение по состоянию на октябрь 2026 г.